Rozhodnutí, zda prodat starší nemovitost, nebo ji ponechat a investovat do rekonstrukce či pronájmu, není nikdy jednoduché. Zvlášť pokud v domě sám bydlíte a zvažujete, jak co nejlépe naložit se svým majetkem a penězi do budoucna.
Podívejme se na konkrétní situaci čtyřicetiletého muže z menší vesnice přibližně 15 km od většího města, který řeší, zda prodat starší dům s dvěma bytovými jednotkami a neudržovanou hospodářskou částí, nebo se pustit do rekonstrukce a pronájmu. Jeho cílem je vytvořit si finanční rezervu na důchod – a zároveň si zachovat kvalitní bydlení.
Nemovitost tvoří:
- dvě částečně zrekonstruované bytové jednotky (cca 1/3 domu),
- a neudržovaná hospodářská část (cca 2/3 objektu).
Dům je zároveň jeho vlastní bydlení, což zásadně ovlivňuje rozhodování.
Pokud by se rozhodl pro prodej, získané peníze by sice mohl investovat, ale zároveň by si musel pořídit nové bydlení – například menší byt ve městě. V takovém případě by se buď část prodejní ceny spotřebovala na koupi nového bytu, nebo by bylo nutné začít investovat znovu od nuly.
Varianta 1: Prodej nemovitosti a pořízení nového bydlení ve městě
- Okamžitý přístup k finančním prostředkům – umožní investovat přebytek peněz do jiných aktiv (fondy, akcie, spoření na důchod), pokud takový přebytek vznikne. Pokud nevznikne, bude se začínat se spořením na důchod od nuly. I vlastní byt ve městě je však formou spoření na důchod – protože v budoucnu ušetříte na nájemném, což je významná položka v seniorském věku.
- Modernější a pohodlnější bydlení – byt ve městě nabídne lepší dostupnost služeb, dopravní spojení i nižší náklady na provoz.
- Bez starostí s údržbou starého domu – zejména hospodářská část může vyžadovat značné investice do oprav.
Varianta 2: Rekonstrukce a pronájem části nemovitosti
- Zachování vlastního bydlení – majitel nemusí řešit nové místo k životu.
- Stabilní pasivní příjem z pronájmu, ale rekonstrukce hospodářské části bude finančně náročná. Pokud by se prováděla průběžně z příjmů z pronájmu, nebude dům generovat žádné nebo malé prostředky k dalším investicím (např. do cenných papírů). Zároveň v menších obcích bez občanské vybavenosti bývá těžší najít spolehlivé nájemníky a dům tak nemusí vydělávat tolik, kolik by si majitel představoval.
- Zhodnocení nemovitosti – investice do rekonstrukce může zvýšit tržní hodnotu domu. V budoucnu její prodej vygeneruje zajímavější výnos.
- Dlouhodobé zajištění – dům zůstává ve vlastnictví a může sloužit jako zdroj příjmů i po odchodu do důchodu, nicméně pronajímání vyžaduje čas, energii i schopnost řešit případné komplikace včetně výpadku nájemníků, což může být v důchodovém věku náročné.
Závěrečné doporučení
Rozhodnutí, zda prodat nebo ponechat a pronajímat, závisí především na:
- reálném stavu nemovitosti,
- dostupných finančních prostředcích na rekonstrukci,
- a osobních preferencích majitele (město vs. venkov, aktivní správa vs. klid a jednoduchost).
V této konkrétní situaci – menší vesnice bez občanské vybavenosti, starší dům a cíl vytvořit finanční rezervu na důchod – se jako racionální řešení jeví prodej nemovitosti a pořízení bytu ve městě. Tím si majitel zajistí vlastní bydlení bez nájemného, sníží provozní náklady a přebytek z prodeje může investovat do finančních produktů, které mu pomohou vybudovat stabilní důchodovou rezervu.